La afectación de un inmueble al desarrollo de una actividad económica comporta la deducibilidad de los gastos asociados a ese bien. Sin embargo, cuando el titular de la actividad es una persona física (un empresario o un profesional), la deducción de los gastos en el Impuesto sobre la Renta (IRPF) no podrá ser completa (o incluso resultará imposible) en caso de que el inmueble se utilice también como vivienda. En dicho supuesto, la normativa del IRPF habla de «afectación parcial» y permite, en principio, la deducción de un porcentaje del gasto total derivado de la «titularidad» del inmueble siempre que la parte afectada sea susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto del bien (la parte destinada al uso particular como vivienda).
Siguiendo el criterio mencionado, será deducible el importe de las amortizaciones, el IBI, la tasa de basuras y los gastos de comunidad (entre otros) proporcionalmente a la parte del inmueble afectada a la actividad económica. Si el título posesorio del inmueble deriva de un contrato de arrendamiento, el empresario o profesional deducirá como gasto la renta satisfecha a la propiedad en la proporción ya indicada.
Ahora bien, con independencia de la «titularidad» que el empresario o profesional ostente sobre ese bien inmueble de uso mixto (como vivienda y como lugar donde ejerce su actividad), la regulación del IRPF exige igualmente que el elemento patrimonial afectado al desarrollo de la empresa no se utilice simultáneamente para la actividad económica y para necesidades privadas, salvo que la utilización para estas últimas sea accesoria y notoriamente irrelevante. O lo que es lo mismo: que la afectación del bien sea «exclusiva». Esta nota legal de exclusividad ha dado lugar a una doctrina administrativa que hace muy difícil (si no imposible) para el contribuyente la deducción de los gastos correspondientes a los «suministros» que hubiera contratado con terceros. Bajo esa rúbrica podemos citar los suministros de agua, luz y calefacción, o los costes de los servicios telefónicos y de conexión a internet.
La dificultad para el empresario o profesional estriba, respecto a los gastos por «suministros», en que la Dirección General de Tributos considera inaplicable la regla de prorrateo antes mencionada a propósito de los gastos derivados de la «titularidad» del inmueble parcialmente afectado. En relación con los suministros, la prueba de la «exclusividad» del gasto puede adquirir ribetes de discusión bizantina en la que el contribuyente llevará todas las de perder frente a la Agencia Tributaria. Un buen resumen del criterio administrativo se encuentra en la Consulta de la Dirección General de Tributos de 27 de noviembre de 2013 (Consulta V3471-13).
